マンションを住み替えたいけれど今の家をすぐに売却する必要がないなら、しばらくの間は賃貸で活用するという選択肢も検討できます。分譲マンションのお部屋を賃貸に出す場合にはあらかじめ留意しておくべきことがありますので、必ずご確認ください。

マンション賃貸活用の判断ポイント

売るか、貸すかでお悩みのマンションオーナー様へ

売るか、貸すかでお悩みのマンションオーナー様へ

自己資金が十分な方やいずれ今の自宅に戻ってきたい方を中心に、多くのお客様が住み替え時に賃貸運用の可能性をお考えになります。
売却と賃貸のどちらが得かということを一概に論じることはできないものの、もし両者を比較検討するなら、ぞれぞれの場合の情報を収集することが欠かせません。例えば、売却すると仮定したなら、「現時点の市場相場に基づく査定額はいくらなのか?」「市場相場の動向として現時点が売り時と言えるのか?」という分析などが必要です。一方、賃貸で活用すると仮定したなら、「賃料の見込みはいくらくらいか?」「対象となる住戸の広さや間取りに賃貸の需要が十分にありそうか?」というデータを確認するべきでしょう。
また、住み替え先からいずれ戻る可能性も念頭に置く場合、今の家の希少性(近隣に類似物件が少ない)や、将来の価格変動の傾向予測などが判断材料として利用できます。
このような情報をオーナー様が自力で集めて分析するには、相当なお手間と時間を要することになりますので、親身に相談に乗ってくれて結論を押し付けない不動産会社に相談するのが確実で楽な方法と言えます。

賃貸運用のご相談はやまゆりエステートまで

賃貸運用のご相談はやまゆりエステートまで

賃貸活用をする場合には、これに伴って様々な業務が発生することになります。たとえば、賃料などの賃貸条件の設定、賃借人の募集、賃貸借契約の締結、毎月の賃料等の収受、お部屋に不具合が発生したときの修理手配、賃借人が退去する時の対応、原状回復工事の実施等々です。
これらの業務のすべてをオーナー様がご自身で対応することもできれば、一部またはすべてを賃貸管理業を行っている不動産会社に委託することもできます。オーナー様の住み替え先が近所なら、賃借人の募集と契約だけを不動産会社に依頼し、入居中の対応は自分で行うというスタイルも珍しくありません。
もっとも、不動産賃貸を半ば仕事として取り組める方でない限り、賃借人の入居中の雑多な対応をしたり、様々なお金の流れを日頃から整理してスムーズな確定申告を行うことは想像以上に面倒なので、経費を払ってでも不動産会社に包括的な管理を委託した方が無難ではあります。賃貸管理の委託費の相場は、新たな賃貸借契約の締結等に関わる手数料を除くと、毎月の家賃や管理費収入の合計額の4~5%程度。賃貸管理の詳細は、お気軽にお尋ねください。

賃貸活用の留意点を確認しましょう

維持費はオーナー様の負担です

維持費はオーナー様の負担です

不動産賃貸で得られる収入は「不労所得」とも言われるように、毎月自動的に一定の家賃が入ってくるのが賃貸活用の最大の魅力です。しかし、同時にマンションを売らずに保有を続けることに伴って管理費や修繕積立金の負担も続きますし、固定資産税などの税金も課されます。また、お部屋の中で既存の設備などに不具合や故障が生じた場合、賃借人の使い方に問題がなければオーナー様の負担で修理することが必要です。
尚、賃借人がいない空室期間には賃料収入がありませんが、管理費等は常に毎月の支払いが必要であることにも留意しておきましょう。

住宅ローンの取り扱いにご注意

住宅ローンの取り扱いにご注意

住宅ローンの残債がある状態で賃貸活用を検討することは、転勤等の期間に限定して一時的に貸し出す場合を除いて推奨できません。
住み替え先でもローンを組めば二重ローンとなってリスクが大きいですし、銀行の住宅ローンの実行条件は借り入れた本人が対象住戸に居住していることを原則としているからです。
金融機関では、賃貸物件への貸付は住宅ローンではなく事業性ローンに区分され、適用金利も異なります。
銀行から違約を指摘されて一括返済を求められるような事態になれば、大きな痛手を被ることも懸念されますので、慎重にご判断ください。

確定申告が必要になります

確定申告が必要になります

賃貸借契約において賃借人に退去時の原状回復義務を課すなら、最初に貸し出す際にはオーナー様の負担で室内の修繕工事やクリーニングをして、きれいな状態に仕上げておかなければならないので、イニシャルコストが必要になります。
また、家賃収入は所得として確定申告を行う必要があり、課税されます。申告にあたっては管理費や修繕費を経費として差し引けるほか、建物の減価償却費も経費に加えることができます(減価償却費の額は計算して求めます。)
賃貸物件が1件だけなら自力で申告書類を作成したり、税務署の相談コーナーを利用して対処することは十分可能です。 ご多忙で時間がなかったり申告対象が多岐に渡る場合などは、税理士への依頼も検討しましょう。

PICK UP!マンションの賃貸活用をオーナー様の立場でご支援します!

PICK UP!マンションの賃貸活用をオーナー様の立場でご支援します!

やまゆりエステートでは、オーナー様のご希望に応じてマンションの賃貸管理も承っています。費用は、横浜市内のマンションなら賃料等の収入の合計額の4%(消費税別途)を頂戴しています。
当社はご相談いただいたお客様のメリットを求めることを経営姿勢として明示しており、自社の利益のために特定の選択を決して押し付けません。例えば売却価格が4,000万円、賃貸なら月額賃料が20万円のマンションの場合、不動産会社が得られる手数料は売却なら仲介料として126万円、賃貸なら管理料として年間10万円程度です。取引金額が大きいほど不動産会社の収入は多くなりますが、当社ではあくまで、売却と賃貸のどちらの方がオーナー様のメリットが大きいかという判断基準のみをもってご提案させていただきます。
賃貸の場合は、賃借人様との良好なお付き合いに重点をおき、コミュニケーションをしっかり取ることでトラブルの予防に努めています。また、毎年の確定申告が必要になりますので、必要な書類等のご用意も承ります。やまゆりエステートでは、賃貸活用に関するご相談に無料で対応しておりますので、お悩みのオーナー様はお気軽にお問合せください。管理委託先業者の変更(乗り換え)のご相談も承ります。