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このページでは、マンションや不動産を売却する際に事前に知っておくべきことを紹介しています。売却時の税金や流れについても確認してみてください。

マンション売却における「買取り」と「仲介」の違いとは?

マンション売却における買取りと仲介の違いとは?

マンションや不動産の主な売却方法には、「買取り」と「仲介」の2種類があります。この2つを混同して検討を始めると、混乱したり希望とは違うかたちで売却が進んでしまうことになりかねないので、最初に手法の違いをよく確認しておきましょう。

買取りのメリットとデメリット

買取りでは、不動産会社が自らマンション等を購入して、リフォーム後に転売したり、賃貸で運用します。売主様の立場から見ると、売却する先が最初から特定の不動産会社に決まっているので、売却できるまでの時間が短く、素早く現金化することが可能です。仲介手数料は不要で、売却後に欠陥が分かったとしても責任を免除されますが、売却価格は相場水準よりかなり低く70%程度になることが多いため、経済的には不利と言えます。

仲介のメリットとデメリット

仲介で売却する場合は、購入希望者を世の中全体の「市場」から探すため、売り出した時点では、いつ誰が買うか決まっていません。従って、売却までに長時間が掛かってしまうリスクがあります。一方で、売却価格については相場水準を基準として、上手くすると更に高額で売れる可能性も十分あるので有利です。ただ、期待通りに売れなければ値下げせざるを得ないこともあるほか、仲介手数料を負担していただく必要があります。もし売却後に欠陥が発見された場合は、一定の範囲で修理費等を負担していただくこともあります。

重要なのは適切な使い分け

こうした違いから、早急に現金化したり売却額を確定することが優先される場合は買取りを、時間が掛かってもできるだけ高く売却したい場合は仲介を選ぶべきということになります。取扱いの件数は仲介が断然多いのですが、これは売却方法の優劣を意味するものではありません。また、老朽化した建物や、個人宅には広すぎる事業向けの土地など、購入者を一般の市場で見つけることが難しい不動産なら、複数の不動産会社に買取りを打診して、価格を競わせる方法も取ることができます。売主様の事情や物件の状態を踏まえて、適切な売却方法を選択すると良いでしょう。

やまゆりエステートは売主様のメリットで判断

当社では、売主様からしっかりとお話を伺ったうえで、それぞれの売却方法の特徴を中立的に説明して、最適なご提案をすることに努めています。不動産会社の中には、買取りに拘って仲介のデメリットをやたらと強調したり、逆に買取りには応じられないという会社もあるようです。当社としては、どのように売却することがお客様にとってメリットが大きいか?だけを判断の基準に置いていますので、まずは貴方のご要望やご事情を率直にお聞かせください。

マンション売却に掛かる費用

費用を見込んで余裕のある計画を!

マンション売却に掛かる費用

マンションや不動産を売却する時には、様々な費用が必要になることがあります。売却代金によって住宅ローンの残債を返済する場合や、次の住宅を買い替える場合は、売却に伴う費用を適切に見込んでおかないと資金が不足するリスクがあるので、しっかり確認しておきましょう。必要になる費用は売主様の売却時の状況によって大きく異なるので、具体的には不動産会社にお尋ねください。

売却時に必要な可能性が高い費用

仲介手数料 仲介で売却すると、成約した際に不動産会社に仲介手数料をお支払いいただく必要があります。法律によって、仲介料の上限額は「売買価格×3%+6万円+消費税」の計算式による金額とされており、有名大手を含む大多数の不動産会社がこの金額をもって自社の仲介料と定めています。
なお、不動産会社の買取りによって売却する場合は、仲介料は不要です。
印紙代 税法により、不動産の売買契約書には売買価格に応じた印紙を貼付しなければなりません。
売買価格1,000万円超~5,000万円 ⇒ 1万円
売買価格5,000万円超~1億円 ⇒ 3万円 ※いずれも令和3年軽減措置適用後
一般的には売買契約書は売主用と買主用に2通作成しますが、売主様がコピーでよければ、本書を1通として印紙代を折半にすることも可能です。
登記費用 不動産登記簿に記載されている売主様の名前や住所が現状と異なる場合、印鑑証明書の内容に合致するよう是正しなければなりません。また、住宅ローンの借入時に登記した金融機関の抵当権は、売却時に抹消する必要があります。
これらの手続きは自分で行うこともできますが、司法書士に頼んだ方が確実です。費用は、税金の一種である登録免許税+司法書士の手数料となります。
引越代・不用品の処分費 物件を引渡す際には室内を空にしておかなければならないので、家財等の搬出が必要です。
引越代は、家財の量や引越し先までの距離、サービス内容によっても値段に幅がありますが、特に3月・4月頃は季節的な要因で高額になりやすいので注意してください。
また、不用品処分を纏めて業者に依頼すると、産業廃棄物扱いとなり高額な費用が発生するため、できる限り日頃の家庭ごみや粗大ゴミとして計画的に処分しておくとよいでしょう。

売却時に必要かもしれない費用

新居の用意 マンション等を売却した後の転居先を自分で準備する場合は、当然ですがその費用が必要になります。家具やカーテンは、新居に合わせて新調する必要があることも多いです。
また買い替えの場合は、新居の購入時にも住宅本体の価格とは別に購入に伴って各種費用が発生するので、十分ご注意ください。
修繕費・清掃費 引渡す時のお部屋の状態は「現状有姿(ゆうし)」といい、家財等を搬出した後の空室で構いませんが、目立つ汚れや設備が故障したままで売ると印象が悪く、値引き交渉をされたり、購入を避けらる原因にもなります。
少しでも高値での売却を目指したいのなら、小修繕やクリーニングを自費で行ってイメージアップをはかることも有効です。
譲渡所得税 不動産を売却して利益を得られた場合は、譲渡所得税が課せられます。
売主様自身が自宅にしていたマンション等の売却の場合は、利益が3,000万円までなら控除の枠がありますが、取得時期が古い物件ではこの額を超えたり、賃貸用や長期間空き家だった物件は控除の対象にならないので、注意が必要です。(詳細は次項目をご覧ください。)
復興特別所得税 東日本大震災からの復興のため、2037年までは所得税の額の2.1%が追加的に課税されています。
マンション等の売却においては、譲渡所得税の対象になる場合に課されます。

マンション売却時に課せられる税金とは?

利益を得れば課税される

利益を得れば課税される

購入した金額よりも高く売却できれば「儲かった!」と得した気分になりますが、儲け(利益)を得たら課税されるのが日本の税制の大原則。不動産や株式では、この税金を「譲渡所得税」と言います。 では、利益の有無を具体的にどのように判定するのでしょうか?税制では不動産売却における利益の計算式を「売却額-購入額-購入と売却で要した諸費用+所有期間の減価償却額」としていますが、ポイントは減価償却という馴染みのない項目です。 減価償却額の計算はちょっと難しいですが、建物や設備の価値が時間の経過によって低下した分の理論値、と理解してください。ですから、計算上は保有期間中に多額の減価償却額が発生したのに、実際の売買価格は下がっていないような場合は、売却によって利益を得たものと認定されます。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率はマンション等を所有していた期間の長短で異なり、売却した年の1月1日時点が所有期間を判断する基準日となります。 税率は、国税の所得税と地方税の住民税の合計で、2037年まではこれに復興特別税が加算されます。

  • 所有期間が5年超の場合  儲けの額×20.315%
  • 所有期間が5年以下の場合 儲けの額×39.63%

購入してから5年以内に売却して利益を得た場合は高い税率が適用され、税額も大きくなってしまうので、売却後の資金計画などに支障が生じないように、事前に確認しましょう。

自宅の売却には軽減措置がある

自宅の売却には軽減措置がある

譲渡所得税については、売却する不動産が売主様の自宅の場合に限り、負担が大幅に軽減される措置が設けられています。 売却による利益のうち3,000万円までは課税対象から控除されるので、ほとんどの個人宅の売却では控除枠の範囲に収まるでしょう。また、利益が3,000万円を超えても、所有していた期間が10年超なら、6,000万円までは税率が14.21%に軽減されます。 従って、売却で多額の利益が出るとしても極端に不安になる必要はありませんが、注意するべき場合もあります。例えば、購入額が分からないほど大昔から所有している都心の物件や、購入後に便利になって著しく相場が上がった物件では、高額の利益が出やすいと言えるでしょう。 なお、賃貸用の不動産や長期間空き家だった物件は、そもそも軽減措置の対象にならないので、ご注意ください。

仲介でのマンション売却の流れ

1情報収集&相場のチェック
売却を思い立ったら、できる範囲で情報収集してみましょう。不動産サイトや折込チラシを参考に、近所で売り出されている住宅の価格や件数を確認します。自分が勉強することで相場や需給の状況をイメージでき、不動産会社に対して自分の意見を伝えることも可能になります。
2売却査定を申込む
不動産会社との接触は、売却価格の査定申込から始まります。査定を頼んだ会社に売却も任せなければならない訳ではありませんが、そのままパートナーになる可能性もあります。売却を成功させる最初の重要な鍵は不動産会社選びにあるので、ここは慎重に行きましょう。査定の結果では価格だけに注目しがちですが、会社の営業姿勢やスタッフの信頼性も重要ポイントです。
3売出価格を決定
不動産会社から提示された査定価格を参考にして、売出価格を決めます。価格の決定権は売主様にあるので、査定額に関わらず自由に設定することが可能ですが、高過ぎると売れないことも予想されるので、不動産会社とよくご相談ください。
4媒介契約の締結
売却を依頼する不動産会社と売出し価格を決めたら、仲介を依頼するための媒介契約を結びます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3種類があります。当社では専任媒介契約を推奨していますが、それぞれに特徴があるのでご要望によって選択してください。詳しくは「高く売りたい-仲介売却-」もご覧ください。
5販売活動をスタート
売買の成立に向けた営業活動を始めます。不動産会社は一般の市場や同業者に向けて物件情報を発信して買主様を募集し、売主様には営業状況を報告します。営業に伴って内見希望があった場合、売主様が居住中なら立ち会っていただくことになります。売主様自身が与える印象も売却に大いに影響するので、自分ごととして、丁寧な対応や事前の清掃を心掛けましょう。
6売買契約の締結
買主様が見つかったら、不動産会社を介して売買条件の交渉を行います。価格はもちろん、支払い方法や引渡しの時期も決めます。売買後にトラブルやクレームにならないよう、物件に関して説明しておくべき事柄があれば契約する前に的確に伝えておきましょう。すべてが決まったら売買契約を締結し、その際に手付金として売却代金の一部(5%程度が目途)を預かります。
7引渡しの準備
売主様が売却する物件に居住していたり、家財等が残置されている場合は、引渡し前にすべて搬出して空室にしてください。また、住宅ローンの残債がある場合には売却代金で返済して、即日抵当権を抹消しなければならないので、事前に金融機関への連絡が必要です。引渡しによって所有権を買主様に移すため、登記に必要な書類等を準備します。詳細は不動産会社や司法書士から案内されます。
8引渡し&代金決済
買主様から売却代金(手付金を除く)や精算金を受領し、同時に物件(権利証や鍵、登記に必要な書類等)を引渡します。よくあるケースでは、買主様が住宅ローンを申し込んだ金融機関に売主様・買主様・不動産会社の担当者・司法書士が一同に集まって手続きを行います。電気・ガス・水道やインターネットの契約は、引渡す前に必ず解約しておきましょう。
9仲介手数料の支払い
売買の成立により、売却を依頼した不動産会社に所定の仲介手数料をお支払いいただきます。支払時期は不動産会社によって若干異なりますが、売買契約の締結時に半額を、引渡した時に残りの半額を支払うパターンが多いようです。

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やまゆりエステートは横浜市の分譲マンションや地理に精通している不動産会社なので、ご相談いただくマンションの状況や相場をスムーズに把握できます。もちろん、軽快なフットワークでお客様対応が可能な地元の有利性をフル活用し、少しでも早く高い売却を目指して営業を推進。横浜市のマンション売却に特化している専門性の高い不動産会社として、貴方のお悩みを必ず解決いたします。

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