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当店ではご依頼いただくお客様に十分なご説明をさせていただき、手順はもちろん、費用や税金のこと、少しでも高く売るためのコツなどをその都度丁寧にお知らせします。このページでは、マンションの売却を検討する際に知っておきたいことをご紹介します。マンション売却までの流れもぜひ確認してみてください。

マンション売却における、「買取」と「仲介」の違いとは?

マンション売却における、「買取」と「仲介」の違いとは?

マンションや不動産の売却方法には、大きく分けて「買取」と「仲介」の2種類があります。まず「買取」とは、不動産業者自身がマンションを買取って、後に転売する方法です。この方法では、売却先(購入者)が当初から特定の不動産業者に決まっているので、売却できるまでの時間が短く、早急に現金化することができます。仲介手数料は不要で、欠陥が発見された場合でも責任を免除されますが、売却価格は一般的な相場の70%くらいになってしまうことが多く、経済的には不利です。一方「仲介」でマンションを売却する場合、売却先は世の中全体の「市場」から探すため、売り出した時点では、いつ誰が購入するか決まっていません。従って、売却先(購入者)が見つかるまで長い時間がかかるリスクがあります。売却価格は相場のレベルを基準にして高く売れることが期待でるので有利ですが、売出し価格を下げないと売れないことがあるほか、仲介手数料の負担が必要です。また欠陥が発見された場合は、一定の範囲で修理費などを負担しなければなりません。以上のことから、マンションを早急に売って現金化する必要性が強い場合には「買取」を、できるだけ高く売却したい場合には「仲介」をお勧めすることになります。また、老朽化が著しい建物や、個人用には広すぎる土地など、購入者を一般の市場で見つけることが難しい不動産なら、いくつかの不動産業者に購入希望を打診して価格を競わせる方法が妥当です。このように、売主様のご事情や売却する物件によって、どちらが適当な売却方法か判断する必要があります。やまゆりエステートでは売主様からしっかりお話を伺ったうえで、ご事情に応じた最適な売却方法を提案しています。

マンション売却時の費用について

マンション売却時の費用について

マンションや不動産を売却する場合、売却代金の全額を利用できるようになる訳ではありません。売却に付帯して様々な費用が掛かってしまうので、それらを差し引いた金額が手元に残ることとなります。売却代金をもって住宅ローンの残債を返済する場合や、次の住宅を買い替える場合は、売却に伴う費用を十分に見込んでおかないと思わぬ資金不足に陥る懸念がありますので、あらかじめ確認しておきましょう。

マンション売却で必要な費用

仲介手数料 不動産会社に仲介での売却を依頼すると、成功報酬として仲介料をお支払いただく必要があります。法律で仲介料の上限額は「売買価格×3%+6万円+消費税」の算式による金額とされており、例えば、売買価格が5,000万円なら約172万円になります。法律の定めはあくまで上限額ですが、大多数の不動産会社がこの算式を適用して仲介料としているのが実情です。尚、買取りでマンションを売却する場合は、仲介料は不要です。
印紙代 税法により、マンションや不動産の売買契約書を作成する際には、売買金額に応じて収入印紙を貼付する義務があります。例えば、売買価格が1,000万円超~5,000万円の場合は1万円、5,000万円超~1億円の場合は3万円となります(令和2年時点で軽減措置適用後の金額)。通常は売主用と買主用に契約書を2通作成し両方に印紙を貼付しますが、売主様がコピーでもよければ負担を半額にすることも可能です。
登記費用 不動産の所有権を買主様に引渡す際、不動産登記簿に記載されている売主様の住所や姓に相違がある場合、最新の情報に更新する必要があります。また、住宅ローンの借入に伴う金融機関の抵当権の登記は、売却物件の引渡しと同時に必ず抹消しなければなりません。これらの手続きは自分で行うことも可能ですが、多くの方は司法書士に依頼します。登記には、税金の一種である登録免許税と、司法書士に支払う報酬を要します。
引越代・不用品の処分費 買主様に物件を引渡す前に、原則として家の中を空にしておかなければなりません。引越代は、家財の量や引越し先までの距離、依頼する業者などによって値段が大幅に異なります。また3月・4月頃は例年引越しの需要がピークとなるため、特に高額になります。また、引越にあわせて不用品を大量に処分する場合、これらは産業廃棄物扱いとなるため高額な処分費が発生します。できる限り、日頃の家庭ごみや粗大ゴミとして計画的に処分することを推奨します。

マンション売却でかかるかもしれない費用

新居の用意 マンションを売却した後に居住する新居をご自身で準備しなければならない場合には、当然にその費用が必要になります。買い替えの場合は、購入する物件についても購入代金とは別に付帯費用が発生しますのでご留意ください。
修繕費・清掃費 マンションを引渡す時のお部屋の状態は、原則として「現状有姿(げんじょうゆうし)」といい、家財を搬出しただけの状態で構いません。しかし、汚れや劣化が著しい場合や、設備の故障を放置している場合、購入を検討している買主様の心象が非常に悪くなり、値引き交渉の理由にされることもあります。高値での売却を目指すなら、先行投資として修繕や清掃を行い、イメージアップをはかることも選択肢になります。
譲渡所得税 不動産を売却して「儲け」が出た場合、原則として所得税が課せられます。売主様自身が住んでいたマンションや家の場合は、儲けの金額が3,000万円までなら課税が控除される特例がありますが、取得した時期が古い場合などは儲けが3,000万円を超える可能性もあるので注意してください。また、自宅以外の賃貸用の不動産等の売却には控除の特例は適用されません。なお、譲渡所得税については次項目で詳細に説明していますのでご参照ください。
復興特別所得税 東日本大震災の復興を支援するために、所得に対して期間限定で課税される税制です。課税対象となるのは2037年12月31日までの所得であり、所得税額の2.1%を通常の所得税に加算して納税する必要があります。マンションや不動産の売却では、上記の譲渡所得税が課せられる場合が課税の対象になります。

マンション売却時に課せられる税金とは?

譲渡所得という「もうけ」への課税制度

譲渡所得という「もうけ」への課税制度

購入時の金額よりも高額で売却できた場合「儲かった!」と得した気分になります。ただ本当に「儲かった場合は税制上はそれを所得と見なされて課税されることに注意が必要です。この税金を「譲渡所得税」と言います。また、儲けを計算する方法は一般的な認識とは少し異なる点にも注意してください。例えば、10年前に5,000万円で購入したマンションを同じ価格で売却したならば儲けは無いと思われがちです。しかし、税制で定める儲けを求める計算式は「売却額-購入額-購入時と売却時の諸費用+所有期間の減価償却額」となっています。ポイントは減価償却額というあまり馴染みのない項目ですが、建物や設備の価値が経年に伴って下がっていく分と理解してください。ですから、購入時と売却時の諸費用の合計額より減価償却費が大きい場合は、計算上は儲けが出ていると認識されます。この減価償却額は、建物・設備の金額が高い物件や、所有期間が長い場合に大きくなります。立地が良くて管理もしっかりしている人気の優良物件ほど、築年数が経過しても高額で売買されることが多いのでお気を付けください。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率はマンション・不動産を所有していた期間によって異なり、売却した年の1月1日時点が基準日となります。税率は、国税の所得税と地方税の住民税の合計ですが、2037年まではこれに期間限定の復興特別税が加算されます。

  • 所有期間が5年超の場合は、儲けの額×20.315%
  • 所有期間が5年以下の場合は、儲けの額×39.63%

ご覧の通り、特に購入してから5年以内の短期で売却する場合、課税されるとかなりの痛手になります。資金計画などに支障が生じないよう事前の確認をお勧めいたします。

自宅マンションの売却なら控除枠があります

自宅マンションの売却なら控除枠があります

上記のように儲けが出た場合は高額の納税が必要になる可能性がありますが、売主様が自宅として使用していたマンション・住宅の場合は特例による救済策が設けられています。まず、売却による儲けのうち3,000万円までは課税を控除される制度があります。そのため、売却額が3,000万円以下の場合はそもそも課税の対象になりませんし、ほとんどの個人宅の売却では控除枠の範囲内に収まるでしょう。また、課税の対象となる場合でも所有期間が10年超なら6,000万円までの儲けに適用する税率を14.21%に軽減する制度もあります。とは言え、購入額が分からないほど長期間所有している土地や、購入後に人気が出て著しく価値が上がったマンション・住宅では高額の儲けが出やすいので安心しすぎるのは禁物です。尚、自宅として使用していない賃貸用の物件等は特例措置の対象になりません。ただし、相続した空き家については3,000万円の控除が認められるケースもありますので、詳しくは不動産会社か専門家に確認してみてください。

仲介でマンションを売却するときの流れ

1情報収集・相場のチェック
売却を思い立ったらまずはできる範囲で情報収集をしてみましょう。不動産情報サイトやチラシを参考に、近隣で販売されている類似物件の価格等を確認します。こうすることで価格や需要の強弱のイメージを持てますし、不動産会社から示される査定額に対してもご自身の意見を主張することができるようになります。
2査定・不動産会社を探す
不動産会社との接触は売却価格の査定申込から始まります。査定を申し込んだところに必ず売却を依頼しなければならない訳ではありませんが、パートナーになる不動産会社の選定は、売却が成功するか否かのとても重要なポイントになりますので慎重になさってください。査定を依頼する前に相談ベースで話を聞いてみるのも一案です。査定価格だけでなく、会社の経営姿勢やスタッフの対応も含めて評価しましょう。
3売出価格の決定
査定価格や売主様の希望・要望、市況の動向などを踏まえ、十分に相談した上で販売価格を決定します。
4媒介契約の締結
売却を依頼する不動産会社を選定して売出し価格を決めたら、不動産会社との間で仲介業務の内容を定めた媒介契約を結びます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3種類があります。現代では専任媒介契約の利用がオーソドックスですが、それぞれにメリットとデメリットがあるため、売主様のご都合に合わせて選択してください。詳しくは「高く売りたい-仲介売却-」もご覧ください。
5販売活動の開始
実際に販売するための営業活動をスタートします。不動産会社は市場や同業他社に向けて物件情報を発信して買主様を募集し、売主様には営業状況を報告します。購入を検討される方がマンションの内見に訪れた際には、売主様が居住中の場合は一緒にご対応いただくことが必要です。不動産会社だけではなく売主様自身が与える印象も売却に影響するため、丁寧な対応を心がけましょう。内見の前には掃除をしてきれいな状態でお客様をお迎えください。
6売買契約の締結
買主様が見つかったら、不動産会社を介して売買条件について交渉を行います。価格だけでなく、支払い方法や引渡しの期限なども決めます。売買後にトラブルやクレームが生じないよう、説明しておくべき事項は契約前に伝えておきましょう。すべてが確定したら売買契約を締結します。売買契約の締結時に、買主様から手付金として売却代金の一部(5%程度が目途)を受領します。不動産会社の仲介手数料もこの時点で半額お支払いいただくケースが多いです。
7引渡しの準備
売主様が売却する物件にまだ居住している場合は、引渡し前に引越しをしてください。また、住宅ローンの残債がある場合は、引渡しと同時に返済して抵当権を抹消しなければならないので、事前に金融機関への売却の連絡が必要です。引渡しにより所有権の登記を買主様に移すため、権利の譲渡に関する書類等を準備します。詳しい手続きについては不動産会社と司法書士から案内されます。
8引越し・決済
買主様から売却代金(手付金を除く残金)を受領して決済を行い、同時に物件を引渡します。通常は買主様が住宅ローンを申し込んだ金融機関に売主様と買主様、不動産会社の担当者、そして司法書士が一同に集まって手続きを行います。売主様に住宅ローンの残債がある場合は、売却代金を充当して当日に完済することで抵当権を抹消します。また、売主様の住所や氏名が変わっている場合は登記事項の修正も必要です。電気ガス水道などの契約は引渡しの前に解約しておきましょう。
9不動産会社への支払い
引渡し手続きが滞りなく完了したら、不動産会社へ仲介手数料の残金を支払います。司法書士に依頼した登記関係の報酬と登記費用もこの時点で纏めてお支払いいただきます。

PICK UP!横浜市のマンション売却でお悩みなら、やまゆりエステートが解決いたします!

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やまゆりエステートは、地元の横浜市内に特化して営業している不動産会社です。横浜市の地理はもちろん、それぞれの場所の特性や生活環境についても熟知しています。マンションの売却営業を承る不動産会社は数多くありますが、地域密着型の当社においては、売却対象となるマンションのお部屋のことはもちろん、共有部分のことや近隣の利便施設、公立学校、交通事情などについても十分に把握し、購入を検討するお客様の内見やご質問に対応。また、昼間だけでなく夜間の状況や、好ましくない事実についても客観的にご説明することで買主様と信頼関係を築き、売買後のトラブルの予防に努めています。

営業エリアがコンパクトなので、軽快なフットワークでお客様対応が可能です。急な内見の希望や売主様からの面談要請にも柔軟に対応し、売却の機会を逃しません。これからマンションの売却を依頼する不動産会社を選ぶ場合も、すでに売出し中だけどなかなか売れないという場合も、ぜひ当社にご相談ください。横浜市のマンション売却に特化している専門の不動産会社として、貴方のお悩みを解決いたします。

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