相続で空き家になった実家や、離婚での自宅の財産分与など、本意ではない出来事による不動産の処分でお悩みの時は、お気軽にご相談ください。相続や離婚による不動産の売却では、法律などの制度や税金に関する専門的な知識が必要です。

実家など相続不動産の処分でお悩みなら

相続手続きの流れを押さえる!

相続手続きの流れを押さえる!

スムーズな相続を進めるために

相続はしばしば「争続」と揶揄されるように、故人の遺産を巡って親族間の争いになることがあります。
もし相続に伴って実家などの不動産を処分しようと思っても、権利がある方全員の合意が得られない限り、売却することは一切できません。
また、2015年に相続税の控除枠が引下げられた結果、相続税の申告や納税をするべき相続案件が増えており、申告等は故人の逝去の翌日から10ヶ月以内に行わなければならないので、実は揉めているような時間はないのです。
相続の手続きをできるだけ粛々と進めるためには、相続に関わる法律や税制の定めに則って、感情的にならず、あくまで合理的に話を進めることが一番。
民法には「法定相続」を行う場合の対処方法が、明確に決められています。
ただ、日常では縁がない法律や税金に対して、敷居が高い印象を感じてしまうのも当然です。

特に重要な3大ポイント

特に重要な3大ポイント

相続手続きの流れを、いきなり全部理解するのは困難かもしれません。
ただ、遺族の間で相続の話を始める初期の段階で、合理的にきっちり仕切ることができれば、不毛の状態に陥るリスクを避けられます。

① 遺言書の有無の確認
故人の遺言書がある場合は、法律に基づく「法定相続」より優先されるため、公証役場などを含めて、可能性があるところはすべて確認しましょう。
遺言書では、親族以外も相続人に指定される可能性があります。
一方、配偶者と子供には「遺留分」という最低限の相続の権利が認められ、これは遺言書の内容より優先されます。
② 相続人の確定
遺言書がない場合は、相続の権利がある人を法律に基づいて確定します。
まず配偶者は常に相続人になります。これに加えて第1順位はすべての子供、第2順位は両親、第3順位は兄弟姉妹です。
これ以外の方には相続の権利はないので、相続協議への参加はご遠慮いただくべきでしょう。
③ 相続財産の確定
故人の全財産が相続の対象になるので、漏れのないように洗い出すことが必要です。
最終的にはこれらを相続人の間で、遺言書または法律をベースとして分配するため、後から色々と出てくると面倒になってしまいます。

相続不動産の売却を検討するべきケース

相続不動産の売却を検討するべきケース

相続が発生しても、実家などに住み続ける親族がいて、相続人の全員が相続内容に合意すれば、敢えて相続不動産を売却する必要はありません。
一方、相続の発生に伴って、実家等の不動産の処分を検討した方がいいケースもあります。

  • 実家が空き家になった
  • 相続税が課税されそうだが納税資金がない
  • 実家を複数人で相続することになった

などの場合は、相続財産を保有し続けることに拘らず、売却して換金するメリットと比較してみると良いでしょう。
また、相続した実家等を空き家のままで放置した場合、昨今では相続人の管理責任を問われる懸念も生じます。
利用の予定があれば別ですが、負の遺産になる前に処分することが合理的な場合もあるので、ご検討ください。

不動産の相続税評価額の算定方法

不動産の相続税評価額の算定方法

相続財産がいくらあるかの把握は、預金のような明確なものの他に、見方によって金額が異なるものも多くあります。
特に不動産については、実際に売却できると思われる相場の価格と、相続税の計算で用いる評価額の間に大きな乖離があり、扱いが難しいと言えます。
まず、相続人の間で相続財産の分割を協議する際には、不動産会社の査定など、現実的な売却可能額をベースにするべきです。
一方、相続税の計算では、税法で不動産の相続評価の方法が決まっており、土地(市街地)については「路線価」、建物については「固定資産税評価額」というものを使います。
これらは、相場価格の70%程度と言われているので、不動産会社の査定額よりかなり低くなる傾向があります

土地の相続税評価額

下記の通り、国税庁の路線価等を使用します。
計算の際は、土地の形状や道路からの奥行、角地にある場合などの条件も勘案します。
マンションの場合は、敷地全体の評価額に、各住戸の持分割合を掛けて計算します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

方式 種別 計算式
路線価方式 市街地にある宅地 線路化方式路線価×敷地面積×画地補正率
倍率方式 郊外にある宅地 固定資産税評価額×倍率
建物の相続税評価額

固定資産税評価額を適用します。
固定資産税評価額とは、市町村が固定資産税等を課税するために各不動産に付けた価格で、実際の建築額や売買価格とは異なります。
建物の築年数が古くなると評価額は低下していきますが、ゼロにはなりません。

相続に伴う不動産処分の詳細は
こちらのホームページもご覧ください。

離婚の財産分与・自宅の処分でお悩みなら

まずは不動産登記と住宅ローンを確認

まずは不動産登記と住宅ローンを確認

ご夫婦が離婚されることになった場合、結婚という状態の経済面の清算として、財産分与を行うのが一般的です。
財産分与の対象は「婚姻期間中に夫婦で築いた財産」とされており、結婚後に自宅を購入した場合は、いずれが名義人かに関わらず、分与することになります。
この場合、もし財産が自宅以外にもたくさんあれば、分与のために自宅を売却せずとも済みますが、主な財産が自宅しかなければ、必然的に換金して分けることになります。

財産分与の実務においては、まず次の点に留意してください。

  • 自宅の所有者が夫婦の片方の名義の場合、名義人ではない配偶者では売却できません。(名義人から委任を受けた場合を除く)
  • 名義人は、配偶者に無断でも自宅を売却できますが、離婚協議中の売却は権利の乱用と見做され、著しいトラブルを招きます。
  • 夫婦の共有名義の場合、片方の持分だけの売却は不可能ではありませんが、デメリットが大きいです。
  • 売却可能額より住宅ローンの残債が多い場合は持ち出しとなり、売却は厳しいのが実情です。

自宅不動産を売却せずに住み続けるには?

自宅不動産を売却せずに住み続けるには?

離婚では、財産分与のために自宅等の不動産を処分せざるを得ないケースが多いのが実情ですが、お子様の養育やお仕事のご事情で、従来の自宅にご夫婦のいずれかが住み続けたいと希望されることもあるでしょう。
もし財産分与をきっちり行う前提で、自宅の権利を半分に分けるなら、住み続ける側は配偶者の持分を取得する対価として、代償金の支払いが必要になります。
金銭的な負担が発生しますが、所有権がはっきりするので、不安はなくなります。
もっとも、離婚における財産分与は必ずしなければならない訳ではなく、ご夫婦の間で合意できれば、自宅の権利の分与に触れずに片方の方が住み続けても、問題はありません。
ただ、自宅の所有権を持たない方が離婚後も住み続けるのは、少々不安定です。
突然、売却するから退去してほしいと要請されたり、住宅ローンの残債を払ってもらえなくなり強制執行される懸念があります。
困るのは、財産分与の実施を請求できるのは、離婚してから2年間(除斥期間)と定められているので、これ以降にトラブルが生じても手遅れになること。
離婚時に自宅の財産分与を行わないのは、問題の解決の先送りと言えるかもしれません。

離婚手続きの良きナビゲーターとして

離婚手続きの良きナビゲーターとして

離婚のトラブル相談やサポートでは、弁護士さんの出番をイメージしやすいですが、実は一番大きな関心事は、ご夫婦の間で最も高額の財産である自宅の不動産処分の問題です。
もちろん、お子様の養育権や離婚原因に関わる慰謝料の請求などは、法律の専門家である弁護士さんの領域となりますが、財産分与をするかしないかを含めて、生活の場であった自宅の扱いをどうするかは、離婚後のご夫婦それぞれの人生に大きな影響を及ぼします。
このような重大な判断の局面では、不動産会社と言えども単に売っておしまいの営業ではなく、離婚に関わる制度に精通し、できるだけご夫婦双方のメリットになる方策を熟考してご提案することが極めて重要です。
場合によっては、弁護士さんや、ご依頼いただいたお客様の配偶者の方との調整役もこなさなければなりません。
離婚の問題に直面すると、誰でも孤独になり、分からないことも多く不安を感じます。
このような時には、敷居が低い何でも率直に相談できるナビゲーターがいることが、精神的な安心につながると思います。

離婚に伴う不動産処分の詳細は
こちらのホームページもご覧ください。

PICK UP!相続や離婚に伴う不動産のお悩みはやまゆりエステートまで

PICK UP!相続や離婚に伴う不動産のお悩みはやまゆりエステートまで

やまゆりエステートは、お客様のお困りごとやお悩みの解決に真摯に取り組む、コンサルティング型の横浜市の不動産会社です。
単にご依頼を受けた不動産の売却をだけを行う会社ではありません。
昨今の日本で特に増えているのは、相続や離婚など、本意ではない出来事に直面した時の不動産の処分についての問題。
相続で空き家になった実家の取扱いや、離婚に伴う財産分与の対応については、法律・税務に関する知識や実務経験、利害関係者の方々との調整能力が求められます。
当社では、このような高度な専門的なご相談に、すべて無料でしっかり対応。
お客様にご負担いただく費用は、実際に不動産の売却を行った際の仲介手数料のみです。
当社では、相続や離婚に関わるご相談や査定のお申込みを受けても、しつこい迷惑な営業はいたしません。
また、売却ありきでの会社都合を優先した押し付け営業も一切せず、お客様のメリットに貢献することをお約束しています。
相続や離婚に関わる大事なご相談には、経験豊富な当社の代表が、責任をもって対応させていただきます。

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