こんなマンション売却は嫌だ！失敗事例のまとめ
2021.10.24
マンションを売却することを決意したなら、少しでも高く売りたいと思うのは、当然の願いというものです。
同時に、煩わしいトラブルに巻き込まれずスムーズに売却を完了させたいと、誰もが願うことでしょう。
ところが欲張り過ぎたり、不動産会社お任せで自分ごとと認識せずに売り出してしまうと、長い時間が掛かったうえに、想像より大幅に低い金額でしか売れないような失敗に陥ってしまいます。
人生で数回あるかないかの貴方の不動産売却が期待通り成功するように、先人たちが残してくれた貴重な失敗事例から学んでみましょう。
◆◆過大評価では売れない◆◆
不動産会社に仲介を依頼して売却しようとする時には、最初に売出し価格の提案、つまり査定を受けることになります。
査定では、近隣の売買事例などの相場をベースに、対象物件の個別状況を反映して価格を算定しますが、最終的な価格の決定権は、あくまで売主様自身にあります。
従って、査定額を使っても、強弱をアレンジしても構いません。
ただ、良識がある不動産会社なら、実際に売却可能と考える範囲内での価格を計算して提示しているはずなので、これより大幅に高い金額で売り出すと、市場では「割高な物件」と認識されて、売れない可能性が高くなります。
このような見通しをよく理解したうえで、敢えて高値にチャレンジするなら結構ですが、「自分のマンションの価値はもっと高いはず」という思い込みで価格を設定してしまうと、途中で軌道修正することが難しく、いつまで経っても売れない懸念があります。
◆◆売り急ぎは値段が下がりやすい◆◆
決められた期限があり、短期間でどうしても売却しなければならない時は、相場よりも値段を下げて売るか、仲介をあきらめて不動産会社の「買取りサービス」を使う必要があります。
※買取りを利用する場合、一般的には仲介より大幅に売却価格が低くなりますが、短期間で確実に売ることが可能です。
仲介で不動産を売却するには、まず一般の市場に物件情報を流して購入希望者を募り、相手が決まったら売買契約を結び、住宅ローンの手配が整ったら引渡して売却代金を受領する、という流れになります。
このため、相場並みの価格で売却するためには、ある程度の時間が掛かると認識しておくべきです。
もしこれをどうしても短期間で処理したいなら、売出価格を思い切って下げた「お得な物件」にするか、最初から売却先が決まっている買取りを使うしかありません。
売却を思いたったら、余裕をもったスケジュールを逆算して、早めに着手することが重要です。
◆◆内見の対応次第で悪影響が◆◆
デジタル技術の進化やコロナ問題の影響があっても、人生最大の買い物と言われる数千万円のマンションを、内見せずに購入する方は、まずいません。
候補物件をいくつも見て回って、慎重に検討したうえで購入を決断するのが普通の買主の姿です。
内見では、売主様が退去済みで空室になっている場合は、仲介を承った不動産会社が鍵をお預りし、購入検討客への対応をします。
一方、まだ売主様がそこに居住中の場合は、その都度お立合いいただく必要があります。
ところが、内見希望はどうしても週末に集中しがちですが、売主様が週末ごとにお留守が多く、あまり対応いただけない場合があります。
このような状況が続くと、売却の営業を進めることは困難です。
また、そのような事情を知らない市場からは、いつまでも売れない物件＝良くない原因があるのでは？と、つまらない憶測を招いてしまいかねません。
◆◆雑然としたお部屋は価値を下げる◆◆
内見さえ実施できれば必ず話がトントン拍子に進む、という訳でもありません。
大量のモノが放置された状態やクリーニングされていないお部屋は、購入検討客から見るとイメージが悪く、購入を止めたり、値引き交渉の理由にされがちです。
雑然としている室内は実際よりも狭く見えますし、汚れや破損が目立つと、購入後に多額のリフォーム代が掛かることを想像させやすくなるからです。
また、売主様から購入する方に「買っていただく」という感謝の気持ちや姿勢をさりげなく示すことも、とても効果があります。
逆に「売ってやる」という意識が透けて見えると、百害あって一利もありません。
売買する対象物はあくまでも不動産自体ですが、前の居住者がどんな人だったかということは、購入者検討客の重要な関心事の一つ。
特別な接遇をする必要はありませんが、歓迎の気持ちを持って、購入検討客に接してください。
◆◆不動産会社とのコミュニケーションは大事◆◆
不動産会社に売却の仲介を依頼すると、全部任るので宜しくと誤解して「自分ごと」と意識しなくなる売主様もいます。
すぐに希望価格で売却できれば結果オーライですが、なかなか売れなかったり、購入検討客から値引き要請があると、不動産会社から売主様にご相談する必要があります。
このような際に、スムーズなコミュニケーションが取れないと、話を進めることができません。
また、購入検討客を何組ご紹介しても、価格や条件を一切譲っていただけなかったり、不動産会社の対応を一方的に責めるようでは、次のお客様を紹介しにくくなってしまい、段々疎遠になって行きます。
不動産会社は売主様からのご依頼により、代理人として購入者を募って成約に向けた営業を進める責務を負っていますが、売却するのはあくまで売主様本人です。
それを忘れて「困った売主様」になってしまうと、結果的にご自身が得られるものが少なくなってしまいます。
◆◆手付金の使い込みに注意＞
購入する方が決まって売買契約を締結する時には、売買価格の5％程度を目途に、「手付金」を受領することになります。
この手付金とは、売買契約が成立したことの証として、売買代金の一部を前払いするようなもので、物件の引渡し（決済）を行う時には、手付金を差引いた残金が精算されます。
ところで、マンションを購入する方の大多数は住宅ローンを利用することになりますが、ローンの審査が通らず、契約はしたものの購入できないという事態が、時々発生します。
実は売買契約では、このような場合もあらかじめ想定しており、その際は残念ですが契約は白紙解約となり、手付金を速やかに全額返還しなければなりません。
従って、もし手付金を先に何かに使ってしまっていると、返済のために、穴埋めのお金を急いで工面する必要が生じてしまします。
売却の流れにおいては、売買契約の締結がゴールではなく、最終的な引渡し・決済が完了するまでは確定とは言えないと、認識しておきましょう。