こんなマンション売却は嫌だ!失敗事例のまとめ

2021.10.24

もしマンションを売却することになったら、少しでも高く売りたいと思うのは人情というもの。
また、煩わしいことに巻き込まれずにスムーズに売却を終わらせたいものです。
ところが欲張り過ぎたり、自分ごとと意識しないで売却を始めると、売れるまでに長い時間が掛かったうえ、見込みよりかなり低い金額まで下げなければ売れない事態に陥ってしまいます。
人生で数回あるかないかのマンション売却が、大失敗にならないように、先人が残した失敗事例からしっかり学んでください。

◆◆過大評価では売れない◆◆

不動産会社に仲介を依頼して売却しようとすると、まずは売出し価格の提案、つまり査定を受けることになります。
査定では、近隣の売買事例や公的な指標等による相場価格を基準に、対象物件の個別要素を勘案して価格を算定するのですが、価格の決定権は売主様自身にあるので、査定をそのまま使ってもいいし、使わなくても構いません。
ただ、まともな不動産会社なら、実際に売却できると考える適正価格を提案しているはずなので、これを大きく超えて値付けをすれば、市場では割高な物件と見做されて、売れない可能性が高くなります。
相場より高いのですぐに売れないと十分に理解したうえでチャレンジするのはいいかもしれませんが、「自分のマンションの価値はもっと高いはず」と思い込んで高値を付けてしまうと、修正が難しく長期戦になってしまう懸念が強くなります。

◆◆売り急ぎは値段が下がりやすい◆◆

様々なご事情により、決められた期限までの短期間でどうしても売却しなければならない時は、相場よりも値段を下げて売るか、仲介をあきらめて不動産会社の買取りサービス(金額は安くなるが確実に売れる)を使う必要に迫られてしまいます。
不動産の売却に要する期間は、売出価格が相場並みの適正な水準だったとしても、平均して3ヶ月から半年くらい掛かると見込んでおくべきでしょう。
もしそれをどうしても1ヶ月で終わらせたいと思えば、売出価格を大きく下げたり、購入希望者から指値(値引きの要請)が入った時に丸飲みして了解するしかありません。
売却を思いたったら、十分に余裕をもったスケジュールで着手することが大切です。

◆◆内見対応しないと売却は難しい◆◆

ITの進化やコロナ感染拡大の影響があったとしても、数千万円するマンションを内見しないで購入する方はまずいません。
必ず実物を何件もご覧になって、慎重に検討したうえで購入を決断するというパターンが通例です。
内見では、売主様が退去済みの空室の場合は、仲介を承った不動産会社が鍵を預って購入希望者の対応をしますが、売主様が居住中の場合は、その都度お立合いいただく必要があります。
ところが、内見の希望はやはり週末に多くなりがちですが、売主様がお出掛けになることが多く、ほとんど対応いただけない場合があります。
これでは売却の営業が進展するはずもなく、早期に希望価格で成約させることは困難です。
事情を知らない一般の市場からは、いつまでも売れない物件という悪いイメージだけが定着してしまいます。

◆◆雑然とした部屋は価値を低下させる◆◆

また、内見さえできれば万事OKで話が進む、という訳でもありません。
大量のモノが放置された状態や掃除ができていないお部屋は、購入検討者から見るとイメージが悪く、購入を避けたり値引き交渉の理由にされがちです。
たくさんのモノで雑然としている部屋は実際よりもかなり狭く見えますし、汚れや破損が目立つとリフォーム代が掛かることを連想させやすくなるからです。
また、売主様が購入検討者に「買っていただく」という姿勢を示すことも、とても重要で効果があります。
売買する対象はあくまでも不動産ですが、前にどんな人が住んでいたのかということは、購入者にとって大きな関心事の一つ。
おもてなしするつもりで、お客様をお迎えしてください。

◆◆不動産会社とのコミュニケーション不足は危険◆◆

売却仲介を不動産会社に依頼すると、その先は完全に任せて「自分ごと」と意識しなくなる売主様がいます。
すぐに売れるなら結果オーライですが、なかなか売却できなかったり、購入検討者から値引き要請を受けたりすると、不動産会社から売主様に相談しなければならず、十分にコミュニケーションが取れないと営業を進められません。
また、購入希望者を何人ご紹介しても、価格や条件を一切譲っていただけなかったり、むしろ不動産会社を厳しく責めるようでは、次のお客様を紹介しにくくなり、どんどん疎遠になってしまう懸念があります。
不動産会社は売主様の代理人として購入者を募り、成約時に仲介料を頂戴する立場ですが、売却の主人公はあくまで売主様本人です。
それを忘れて「難しいお客様」になってしまうと、売主様が得られるものは少なくなってしまいます。

◆◆手付金の使い込みに注意◆◆

購入者が決まり売買契約を結ぶと、売買金額の5%を目途に、購入者から「手付金」を受領することになります。
この手付金とは売買代金の一部とも言え、契約後の引渡しを行う時には、手付金を差し引いた残金が精算されます。
ところで、多くの購入者は住宅ローンを借入れてマンションを買いますが、そのローンが通らず、契約はしたものの購入できないという事態が時々生じてしまいます。
売買契約ではこのような場合も想定しており、その際は残念ながら契約は白紙解約となり、手付金を全額返還しなければなりません。
従って、もし手付金を先に使ってしまっていると、大急ぎで穴埋めのお金を用意する必要に迫れます。
また、売主側の事情が変わり、やむなく売買をキャンセルしたい時には、預かっていた手付金を返して更に同額を購入者に払えば、一定期間は売買契約を撤回することも可能です。
売却の手続きでは、売買契約の締結がゴールではなく、引渡しが完了するまでは確定とは言えないと考えるべきでしょう。

こんな大失敗の売却とならないためには、あなた自身が少しだけ勉強して、賢くなることが一番大切です。
また、失敗を回避するために有効で簡単な対策は、売主様にしっかり寄り添えるお客様本位の不動産会社を選ぶことが基本中の基本。(これが意外と難しいのですが・・)
先人たちの失敗には学べる要素がたくさんあるので、ぜひ参考になさってください。

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