自宅マンションの売却に掛かる時間はどのくらい?

2021.11.01

「不動産を売るなら慎重に」と敢えて言わなくても、誰もがそう感じていると思いますが、実際にはなかなか決断できずに時が過ぎてしまい、結果的に慌てて売るというケースも散見されます。
どのような理由であろうが「売り急ぎ」は価格を下げる要因にしかなりませんので、不動産の売却はぜひとも計画的に進めたいものです。
では、仲介で売却する行動を具体的に始めてから最終的に物件を引渡して売買代金を受け取るまで、一般的にどのくらいの時間が必要なのでしょうか?
売主様が自ら関わらなければならないポイントも踏まえながら、見ていきましょう。

◆◆仲介という売却方法の特徴◆◆

もし、貴方がいま、不動産を早急に換金する必要に迫られているなら、仲介という売却方法は適当ではありません。
仲介の営業では、不動産会社が正式にご依頼をいただいてから購入希望のお客さまを募るので、売却が決まるまで時間が掛かってしまいます。
たまたまその物件をピンポイントで待っていた人がいてすぐに決まる可能性もゼロではありませんが、逆にいつまでたっても売れない可能性も否定できません。
このような差し迫った事情がある時は、仲介ではなく買取りという手段を選択すると良いでしょう。
買取りの場合、仲介での売却よりも価格はかなり下がりますが、短期間で確実に売却することが可能です。
ただ、経済的には売主様にとって大きなデメリットと言わざるを得ないため、通常はお勧めしていません。
このコラムでは、仲介で相場並みの価格で売却する場合を前提として、話を進めることにします。

◆◆スタートラインに立つ前の準備◆◆

不動産会社による仲介で売却をする場合、少なくとも売主様が最初に次の2点を決める必要があります。
1、売値をいくらにするか?
2.どこの不動産会社に依頼するか?
売値については、一般の方が取引相場に基づく価格を簡単に把握するのは難しいので、不動産会社に無料の査定を申し込むことになります。
仲介の依頼先は、査定を取った会社の中から選ばれることが多いものの、それ以外の先に頼んでも問題はありません。
査定を申し込むと、仲介を取れるまで半永久的に営業してくる不動産会社が珍しくありませんが、いずれにせよ、売主様から仲介のご依頼を正式にいただかない限り、不動産会社が暴走して売却活動が勝手に始まることは決してありません。

◆◆購入検討客の募集◆◆

さて、特定の不動産会社で売出し価格を決めて仲介での売却を依頼すると、はじめて不動産会社が動き始めます。
(ちなみに、仲介を依頼する契約のことを「媒介契約」と呼びます。)
不動産会社は、自社での集客と同時に、同業他社に売出し物件の情報を開示して、購入検討客の紹介を幅広く募ります。
購入検討客がいつ現れるかは、営業してみないと確たることは言えませんが、横浜市内の特殊性がないマンション・不動産で、売出し価格も妥当な場合、本気の検討客が現れるまでに掛かる平均的な時間は3ヶ月程度です。
ただこれは、売り出す物件自体の人気度(需要)の強弱と、価格の水準によって、大きく異なります。
どのくらいの期間で売りたいという希望があるなら、不動産会社と事前に相談のうえ、それを踏まえた価格を設定することも必要です。

◆◆内見対応と売買契約の締結◆◆

前後しますが、売り出した物件に売主様が居住中の場合、購入検討客の内見の希望があった際には、その都度立ち会ってご対応いただく必要があります。
購入側の立場としては、投資物件を別にすれば不動産を見ないで買う方はまずないので、内見対応はとても重要です。
買主の目線では、物件そのものも重要ですが、売主の人柄やライフスタイルも購入を判断する大きなポイントになります。
せっかく内見の申込みが来ているのに、売主様が毎週末お出掛けで不在という状況では、スムーズな営業は難しいでしょう。
さて、検討客から購入の申込みがあった場合、購入希望額が売出価格の満額ではないケースがよくあります。
要は値引きの要請ですが、これを受け入れるか、断るか、更に中値を逆提案するかも、売主様の判断に委ねられます。
こうして条件の合意ができたら、いよいよ売買契約を締結することになりますが、これで一件落着ではないことを十分ご注意ください。

◆◆住宅ローンやリフォームプランの対応にも時間が掛かる◆◆

売買契約の締結と物件の引渡し時期は異なります。
金員についても、契約時に授受されるのは手付金(売買価格の3~5%程度)だけです。
実は、契約してから最終的に引渡しを行うまでに、意外なくらい時間を要します。
まず、多くの購入者は住宅ローンを利用する前提で購入するので、売買契約書を持って、銀行でローンの借入手続きをしなければなりません。
最悪の場合は与信不足で住宅ローンが借りられず、契約が白紙解約となってしまう可能性もあります。(売買契約に定められています。)
また、中古マンションや住宅の購入と同時にリフォームすることを考えている購入者なら、工務店にリフォームプランを作ってもらい、その請負契約書もセットにしてローンを申し込む場合もあるので、手続きに更に時間が掛かります。
一方で、売主がまだ居住中だったり、売却する物件に家財や荷物がある場合は、引渡しまでにすべて搬出して、空の状態にしなければなりません。
従って、売買契約の締結から引渡しまでに設定する期間は、1~2ヶ月程度とすることが多いです。

◆◆余裕をもったスケジュールを◆◆

最終的に物件を引渡して売買代金を受領する際には、所有権の移転手続きや、売主様に住宅ローンの残債がある場合はその処理が必要です。
司法書士の立合いのもとで、登記識別情報(以前で言う権利書)や印鑑証明書、鍵などの授受を行います。
これをもって仲介による売却は完了ですが、もしできるだけ短期間で売ろうとしても、手続き上一定の時間が掛かってしまうことをご理解いただけたでしょうか?
むしろ、相場を上回る高値での売却を目指したいなら、いつまでに必ず売るという時間軸の設定はしない方が得策です。
貴方にとっての優先事項が何かをまず不動産会社にはっきり伝えて、方針と作戦を考えてから売り出すと良いでしょう。

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