住宅ローンの残債があると自宅の売却ができない?

2021.09.13

住宅を購入する時に大多数の方がお世話になる住宅ローン。
昨今では超低金利や金融機関の融資姿勢の緩和などの効果もあり、頭金を用意せずに100%ローンを使われるお客様が増えています。
そして、多くの方が返済期間を最長の35年で組み、毎月の返済額を平準化しています。
ところで、購入当初は売却することをまったく想定していない場合でも、様々な状況の変化に伴って、返済期間の途中で買い替えや単純売却を検討する方も多いのが実情です。
このような場合、売却に際しては住宅ローンをどのように扱えばいいのでしょうか?

◆◆抵当権が外れないと売却できない◆◆

住宅ローンの残債があるからといって、分譲マンション等の住宅・不動産を売却することができない訳ではありません。
実際に、世の中の多くの方がローンの返済期間中でも問題なく自宅を売却したり買い換えていますが、この際のポイントはただ1点で、自宅に設定されている金融機関の「抵当権」を売却時に確実に解除することです。
購入してから時間が経っていると記憶にないかもしれませんが、住宅ローンを借り入れた時には、ローンの対象である不動産に金融機関が必ず抵当権を設定します。
抵当権とは、ローンの利用者(債務者)が返済を怠った場合に、金融機関(債権者)が競売という強制執行によって債権を回収できる権利です。
抵当権が設定されると、不動産登記簿にその旨が記載されるので、売買の時には買主側に従前の状況が伝わります。
もしこの抵当権を外さないまま売買を行ってしまうと、買主が知らないところで売主が起こした滞納によって突然自宅が競売に掛けられることになりかねないため、このような状態で取引をすることはできません。
金融機関が抵当権の解除に応じるためには、ローンの残債の全額を繰上げ返済(完済)する必要があります。
貸し付けているローンの残高がゼロになれば、金融機関側としては抵当権の設定をそれ以上継続するべき理由が消滅するからです。

◆◆残債と売却価格の関係をチェック◆◆

抵当権を外すためには残債を完済する必要があることはご理解いただけたと思いますが、完済するための原資の手当てはどうすればいいのでしょうか?
一般的なケースでは、売却することで売却代金を受領することになるので、それをローンの繰上げ返済に充当することになります。
(売買に伴う物件の引渡し・売却代金の授受・住宅ローンの完済・抵当権の解除手続きを、司法書士が立ち会ってすべて同日中に行うことになります。)
ただし、ここで問題になるのは、
 売却代金-売却経費 < 住宅ローンの残債
という場合で、この状態では残債の完済にはならないので、不足する分を預金などの自己資金から捻出して用意しなければなりません。
不足額が僅かなら対応できるかもしれませんが、大幅に不足して自己資金を充当しても間に合わないような場合は、売却は相当に難しいと言わざるを得ません。
自宅の売却を検討する場合には、査定を取得して適正な売却額を見込むと同時に、その金額が住宅ローンの残債を十分に上回っているか、早い段階で一度確認しておきましょう。

◆◆不動産価格の変動によって売却の環境も変わる◆◆

2021年現在、横浜市の中でも利便性の良い場所に立地する分譲マンションや住宅の価格は上昇傾向にあります。
購入した時よりも地域の不動産の相場が上がっているような状況なら、売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまう懸念は低いと言えるでしょう。
一方で、景気のいい時に購入した物件は高額の場合が多く、その後に不景気になると不動産の相場も連動して下落してしまい、売却しようとしても購入時より大幅に安い価格しか付かないことがあります。
このような状況下では、売却代金だけでローンの残債を完済することは困難になりがちですが、平成初期のバブル経済崩壊後には、長期に及ぶ資産デフレの影響をまともに被ってしまった方は珍しくなく、売却をあきらめてその家に住み続けるという選択をせざるを得ませんでした。
暗黒の時代でしたが、景気が好況と不況を繰り返すことは避けられず、今後も資産デフレの時代が来ないという保証はありません。
自宅を売ろうと思っても売ることができない状況は、経済的にも精神的にも重荷になってしまうため、やはり購入の際には先々のことも考えた余裕のある計画を立てることが重要と言えそうです。
懐に余裕のある時には、住宅ローンの残債を早く減らすために地道に繰上げ返済をしておくことも、将来の安心につながる有効な対策となります。

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