任意売却を決断するべき状態とは?

2021.09.25

「任意売却」という言葉を聞いたことがありますか?
不動産業界や金融機関では普通に使う用語ではありますが、それ以外の方にとってはほぼ馴染みがないと思います。
馴染みがないというより、できることなら、一生関わらずにお過ごしいただきたいというのが偽らざるところです。
何故なら、任意売却という仕組みに触れることになるのは、住宅ローンの返済が厳しくなってしまった場合なので、何らかのご事情により経済的な困窮に直面している状態とも言えます。
貴方の人生が平穏であることを願っていますし、不幸にも現にそのような状況に陥っている場合は、できるだけ早く対策を講じましょう。
このコラムでは、任意売却の利用を決断するべき状況や仕組みについて、易しく解説します。

◆◆任意売却とは何か◆◆

この用語を言葉通りに受け取るとちょっと不思議な感じがしますが、誰の「任意」で何を「売却」すると言うのでしょうか?
また、分譲マンション等のご自宅を通常に売却する場合と何が違うのでしょうか?
上記の通り、任意売却という仕組みは、住宅ローンの毎月の返済を継続することが難しくなったり、実際に滞納が発生してしまっているような時の解決策の手段として使われます。
住宅を購入してローンを借り入れた最初の時には、返済の途中で返せなくなるかもしれないとは想像さえしていないでしょうが、就労状況の変化やご自分の健康問題、介護のような家族の事情等々によって、経済的に苦しくなることは誰にでも起こり得ます。
昨今ではコロナウィルス問題の影響で勤務先の会社や事業が大打撃を被り、収入が絶たれたり大幅な減収で苦しんでいる方が激増している状況は、ご存じの通りです。
一方で、このような経済的な事情に伴って、直ちに住宅ローンの返済が猶予されることはありません。
返済に困った時には早めに金融機関に相談することをお勧めしますが、逆に放置してしまうと、いずれ「抵当権」が行使され、法的な管理のもとで競売という問答無用の強制執行が行われ、自宅の所有権を失って退去を命じられる事態になってしまいます。
ローンの返済能力がない時に、競売という最悪の事態を避けるための手段の一つが、任意売却という仕組みということになります。

◆◆任意売却を使うべき状態◆◆

ローンの返済が苦しくなったからと言って、絶対に自宅を売却・処分しなければならない訳ではないものの、引き続き保有したいのなら先々のローンをしっかり返せる確証が必要です。
楽観的な根拠の薄い見込みではダメで、再就職や転職の決定、親御さんからの支援を受けるなど、具体的で確実な挽回策があるのか、客観的に判断しなければなりません。(当然このような見込みが立つことがベストなのは言うまでもありません。)
そのうえで、やはり当面の返済の継続が厳しいと考えざるを得ないなら、ローンの対象になっている自宅不動産を売却して再起を期すのが、現実的で望ましい選択肢と言えます。
このような状況で売却を検討する際には、重要な判断のポイントがあります。
それは、売却見込み額(査定額)と住宅ローンの残債を比べて、どちらが多いかということ。
売却で得られる代金の方が多い場合は、金融機関に売却することを一言伝えたうえで、通常の売主主導のかたちで売却することができます。
残債全額の返済を上回って得られる金員があれば、転居先の確保やその後の生活費として自由に活用することが可能です。
一方で、売却代金から売却経費を差引いた全額を充当しても残債を完済できない場合は、ちょっと厄介です。
すでに経済的に厳しく、預金などの自己資金から不足分を捻出して完済するのは不可能な状況と思われるので、このような場合は返済できそうにない部分の扱いについて、金融機関と十分に協議しなければなりません。
その結果、金融機関に一定の範囲のローンの返済免除(債務免除)を認めてもらい、あらかじめ合意した価格での売却代金の返済をもって完済と見なすことを、任意売却と言います。

◆◆任意売却は競売よりはるかにまし◆◆

苦境にある中で、任意売却と言う仕組みを使っても不本意に自宅を失うことには変わりありません。
そういう点では抜本的な解決策にはなっていないとお叱りを受けそうですが、ここで強調してお伝えしたいことは、金融機関に抵当権を行使された時の悲惨な状態に較べればはるかにましという現実です。
任意売却を進める際にも、金融機関から仔細な状況を尋ねられたりシビアな金額交渉をしなければなりませんが、相手方にしてみれば一部のローンの返済免除を検討しようとしている訳ですから、誠意をもって交渉に臨むべきでしょう。
任意売却の枠組みを金融機関と合意できた際には、転居などに必要な経費に配慮してくれたり、売却自体は通常の進め方で対処できるので、ご近所様や親族に住宅ローンの返済困難が原因で自宅を売ったと知られる心配もありません。
手続きは比較的穏やかな環境の中で進むので、精神的な負担の程度も比較的軽いと言えます。
一方で、ローンの滞納が嵩んで抵当権の行使による競売に至った場合は、あらゆることが一方的に進められ、債務者側から要望や陳情を述べる余地はまったくありません。
期限を定めて強制的な退去が命じられ、それに従わないと不法占拠という違法状態になるので、夜逃げ同然で転出するような最悪の状態になりかねませんが、任意売却を使わずに結果として最後まで滞納を放置してしまったツケとも言えます。
金融機関も真っ当な不動産会社も、住宅オーナー様がローンの返済に苦しみ家を失う事態をまったく望んでいませんので、ローンの返済が厳しくなったら、早めに相談して取り得る対策を検討されることをお勧めします。

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