机上査定は意味がない?訪問査定との違いについて

2021.10.02

当社をはじめ多くの不動産会社では、ご自宅等の不動産の売却査定を無料で承っていますが、査定の方法には大きく2種類あることをご存じでしょうか?
1つは対象になる実際の不動産をプロの目線で拝見して、千差万別な個別の特性や状況を価格にきっちり反映する、リアリティのある査定。
これを業界では「訪問査定」と呼んできます。
もう1つは実物(建物や敷地の中)を拝見することなく、類似物件の取引事例や公的な指標などから価格を推定する査定で、会社の事務所で作業が完結するので「机上査定」と呼ばれます。
この2つの査定には位置付けと使い方に留意するべきことがあるので、このコラムでご説明したいと思います。

◆◆査定を取る目的によって使い分けましょう◆◆

訪問査定と机上査定を較べたとき、どちらがより適正な価格をお示しできるかは論を待つまでもありませんが、実は後者の机上査定の要請をいただくことが決して少なくないという実態があります。
特に、複数の不動産会社に一斉に査定を申し込むことができる「一括査定サービス」をご利用の方に目立つ傾向ですが、机上査定を選択する理由の多くは、不動産会社と対面する機会を作ることでしつこい営業を受けたくないからというもの。
あるいは、自宅に上がってほしくないとか、家族に知られたくない、対応が面倒・・という理由もしばしばお聞きします。
当社としてはお客様の希望に沿ったサービスの提供を心掛けていますが、本来はこのような理由によって机上査定を選択するのは間違いと言わざるを得ません。
と言うより、売却する計画があって具体的な売出し価格と依頼先の不動産会社を決めるつもりなら、数社を競わせるにしても机上価格によって比較することにはあまり意味がないでしょう。
では、机上査定をどのような時に使うべきかと言えば、すぐに売却する訳ではないけれど概算で現時点の価格水準を知っておきたい時や、どのような不動産会社が選択肢になるのか検討しておきたいという準備段階の場合です。
精緻でリアルな価格はさておき、物件価値を評価する手法や売却営業のやり方について、不動産会社の考え方や取組みを知るためには役に立ちます。

◆◆概算価格を知りたいだけなら◆◆

不動産の売却については、思いついてすぐに実際に売ろうとする方は少数派で、まずは査定を取っていくら位で売れそうなのか見てから具体的に考え始めるという傾向が見られます。
また、相続や離婚などに絡むような場合は、査定を取ってみること自体を家族等に知られては困るというご事情もあるでしょう。
ただ、査定を依頼する不動産会社の姿勢にもよりますが、机上査定を選択すればしつこい営業を受けずに済むという訳ではありません。
当社にはありませんが、多くの不動産会社には厳しいノルマや利益目標があるので、机上査定・訪問査定の別に関わらず、申込みがあった方は売却の可能性があると認識され、売却が決まるまで追跡されることになります。
従って、貴方のニーズが概算価格が分かれば十分ということなら、不動産会社への査定申込み、まして一括査定のような競争になる申し込みは止めて、インターネットに出ているAIを使った無料の査定サイトを利用することをお勧めします。
このようなサイトでは、物件情報を分かる範囲で入力すると、膨大な不動産の取引情報等に基づいて瞬時に推定価格が表示されるので、複数の同様のサービスで調べてみれば、およその価格は簡単に把握できるはずです。
詳細な個人情報を入力しなくても利用可能なサイトがあるので、これらを使えば査定に伴って営業を受ける心配はありません。

◆◆訪問査定が必要な理由◆◆

不動産の価格には定価がないうえ、同じマンション内の同じ面積の部屋でも方位や階数によって住環境が異なるなど、完全に同一の物件は存在しないという特性があります。
例えばお隣の家がいくらで売れたという話を聞けば、自分の家も同程度で売れるだろうと推量はできますが、それぞれの家に固有の住環境の良し悪しや建物・設備の状況に、意外なくらい差異があるかもしれません。
こうした価格に影響を与えそうな個別要因を、現物を調査してしっかり押さえることで、はじめて妥当な査定価格をお出しすることができます。
また同時に、不動産売却についての査定額とは、あくまで売主様が仲介売却で売り出す際の値付けのご提案という位置付けにすぎません。
(売出価格の決定権は売主様本人に固有のもので、不動産会社が決めるものではありません。)
数社から査定を取って比較する場合、不動産会社ごとの算定方法によって評価に若干の差異が出るのは当然で、単に査定額が高いということだけを理由にして依頼先を決めるのは失敗につながりやすいと言えます。
ただ、残念ながら多くの方が売却査定が意味することを正しく理解しておらず、分厚い査定書の中から価格の項目(=結論)しかご覧にならないのが実情です。
実際に売却することを視野に入れて査定を取る際には、そもそも不動産の売却査定とは何か?ということを再確認いただくと良いと思います。

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