相続する不動産を売却する場合のポイントとは?

2021.08.26

親御様や配偶者からの相続が起きた場合について、漠然とした悩みや不安を持っている方は多いはずです。
相続手続きについての詳細は、1回のコラムで網羅して説明することは困難なので、ここでは、相続した後に不動産などの遺産を売却して換金したい場合について、お話することにします。
どのような状況になったら売却できるのか知りたくても、相続に関わる話を身内などに切出すことには誰もが躊躇すると思いますので、参考にしていただければ幸いです。

◆◆相続には法律で定めたルールがあります◆◆

親御様など被相続人の生前に相続の話を始めることは本当に難しいため、有効な遺言状がない限り、被相続人が亡くなって葬儀が終わってから、親族の間でそろりと協議を始めるというパターンがほとんどだと思います。
一方で、例えば親御様がご実家や不動産その他の財産を持っていることを知っているお子様の立場なら、自分が遺産を相続する可能性を日頃から漠然と意識していることでしょう。
もし親御様が亡くなった場合、お子様には法律に基づく相続の権利は確かにあります。
ただし、他の親族の方々も同じように権利があると思っているはずなので、ルールを知らない状態で相続の話を始めると、感情が先行して衝突してしまい、話がスムーズに纏まらない懸念が高くなってしまいます。
相続の手続きにおいて、関係者の間でずっと合意できないという事態は全員にとって不利益を招くので、できる限り回避したいものです。

◆◆法定相続と遺留分◆◆

遺言状がない時の相続では、通常なら民法に定める「法定相続」という制度が適用され、遺産は被相続人の配偶者やお子様、これらがいない場合は親や兄弟姉妹を法定相続人として、所定の計算方法による割合と順番で分配されます。
また遺言状がある場合でも、故人の遺志に関わらず、一部の相続を配偶者等に必ず認める「遺留分」という制度があります。
従って、このような法的な制度に照らして相続内容を粛々と機械的に決められれば良いのですが、実際のところは言うは易しで、特定の親族だけが故人のお世話をしていた場合や、故人と実家で同居していた場合など、考慮すべきことも多々あります。
また、例えば遺産が実家のみの場合は物理的にそれを分けることができないですし、逆に現預金以外の多様な遺産がある場合は各人が何を相続するのか取決める必要があります。
同時に、一定額以上の遺産があった場合は相続税が課税される可能性(控除される範囲を超える)も、検証しておかなければなりません。
相続税を税務署に申告・納税する期限は、被相続人が死去した翌日から10ヶ月以内とされているので、想像以上にタイトなスケジュールです。

◆◆遺産分割協議書の作成◆◆

このように、相続の手続きというのは争いにまでならなくても面倒になりがちですが、無事に相続できたら、売却して換金することを考えている方も少なくないと思います。
特に、誰も住む予定がない空き家の実家や遊休地のような不動産が遺産になっている場合は、目的もなく持っているより売却した方が合理的でメリットもあると言えなくもありません。
売却代金を何かのアテに見込むのは少々危険ですが、同時に、相続手続きがきちんと完了した後には、売却すること自体は相続人の自由です。
では、何をもって「相続手続きが完了した」と言えるのでしょうか?
相続税の申告・納税を除くと、通常は「遺産分割協議書」という誰が何を相続するかを決めた合意文書を作成し、相続の権利を有している全員(ここが重要!)が印鑑証明書を添付して実印を押印した時に、事実上の相続手続きが終わることになります。
だた、ここでいう「全員」が厄介なことがあり、対象者は被相続人のお子様が先に他界していればその子供(孫)や、被相続人が離婚していれば前の配偶者との間の子供などにも及びます。
相続放棄を表明している方についても、放棄の旨を協議書に明記したうえで、同様に実印の押印と印鑑証明が必要になります。
このため、スムーズな相続手続きにおける最初の重要なポイントは、法定相続人になる対象者をできるだけ早く特定することとなります。

◆◆相続財産を処分できるタイミング◆◆

遺産分割協議書の完成をもって、不動産の所有者の名義人を故人から相続人に変更する登記の申請がはじめて法務局(登記所)に受理されます。
逆に言えば、法務局が名義人変更の要件を適正に満たしていると認めて、登記申請を受理してくれない限り、相続人がその不動産を第三者に売却することはできません。
また、相続人が引続き保有していく意向(売らない予定)の場合でも、名義変更をしておかないと、いざ現状を変更しようとする際に支障となり、思わぬ不利益を被る可能性があります。
遺産分割協議書の作成はかなり専門的な分野のため、司法書士や行政書士に依頼するケースが多いほか、争いになりそうな場合は弁護士、相続税が発生しそうな場合は税理士に入ってもらうこともしばしばです。
弊社のような不動産会社の立場では、相続人様の間の話がまとまって遺産分割協議書が完成した後に、はじめて売却等のご依頼を正式に承ることができる訳ですが、そこに至る過程へのサポートや助言は随時させていただきます。

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