離婚前の独断での自宅売却は絶対ダメ！離婚に伴う不動産処分は横浜市のやまゆりエステートにご相談ください
2024.01.06
やまゆりエステート株式会社の桑島順一です。
ご夫婦の関係がこじれてしまい離婚する方向に動き始めると、自宅をさっさと処分して換金したいというお気持ちになるかもしれません。
一般的な離婚手続きにおいては、「財産分与」の協議を行って、婚姻期間中に得た財産を折半にします。
従って、最終的には自宅を売却して売却代金で精算するケースが多いですが、万一これを離婚条件の確定前に片方の独断で進めてしまうと、非常に面倒な事態になりかねません。
ご夫婦が離婚すること自体を認識している程度の状態と、条件の協議が整って離婚が確定した状態とは、まったく違います。
もし勇み足で自宅の売却を進めてしまったら、どんな事態になるのか？
このコラムで、自宅の権利を持っている方（名義人）を、2つのケースに分けて詳しくご説明します。
１．ご夫婦の片方（ここではご主人）が1人で持っている場合
２．ご夫婦が共有持分（ここでは50％ずつ）で持っている場合
財産分与の協議では、自宅の名義人がいずれであるかは無関係ですが、実際に売却する際にはケースによって取扱いが異なります。
ご主人が自宅の単独名義人の場合
まずは大前提として、不動産の売却は所有者本人にしかできません。
もし本人以外の親族などが売却を行おうとする場合は、代理権があることを正式に記載した委任状が必要です。
逆に言えば、名義人自身は単独の意志により、いつでも不動産の売却をすることが可能です。
ご主人が名義人なら、たとえ離婚協議中というデリケートな時期であっても、自宅の売却を進めることができてしまいます。
ただ、いくら権利があると言っても、奥様や家族などがまだ自宅に住んでいる状態だったら、売却するから退去せよと言うのはかなり乱暴。
裁判所の判例でも、こうした独断での売却は「権利の乱用」と認定されています。
逆に、奥様やご家族がすでに退去して居住していない場合でも、独断で売って売却代金を使い込んだり隠してしまうのは論外。
離婚協議（財産分与）における詐害行為とみなさされ、それでなくても揉め事になりやすい状態のところに、更にトラブルの種を持ち込むことになります。
奥様による独断での売却は無理・・
一方で、名義人ではない奥様が、ご主人に無断で自宅の売却を進めることはできるでしょうか？
結論としては、離婚することを前提とした場合でも、絶対にできません。
ご主人が協力的でないなどの事情があったとしても、前述の通り、不動産の売却は名義人本人にしかできないからです。
奥様が売却の話を進められるのは、名義人であるご主人から書面で正式な委任を受けた時に限られます。
従って、いずれにせよ、奥様が単独の意志で自宅の売却を行うことはできないと、ご理解ください。
時々、不動産会社に奥様側から「離婚するので自宅の査定してほしい」と依頼が来ることがあります。
自宅の名義人が誰になっているかは、不動産登記簿を見ればすぐに分かります。
従って、不動産会社としてはご事情をお聞きしつつ査定額をお知らせしますが、実際の売却を直ちに承ることはできません。
ご主人の了解を得て委任状を取得してくださいと、ご依頼することになります。
ご夫婦の共有名義の自宅の場合
自宅をご夫婦2人が共有持分で50％ずつ持っている場合は、上記の単独所有のケースとは論点が異なります。
離婚時の財産分与では、ご夫婦間の財産を原則として折半しますが、自宅の権利についてはそもそも半分になっているので、離婚に伴う変更は必要ありません。
では、こうした共有状態の不動産は、どのように売却するのがいいのでしょうか？
実は法律では、共有持分の単独での処分を制限していません。
つまり、ご主人も奥様も、自分の持分だけを自分だけの意志で、相手に断ることなく売却することができます。
これは、離婚協議中でも同じなので、自分の分だけをさっさと処分して換金するこも不可能ではありません。
ただ、想像に難くないですが、こうした独断での共有持分の処分は、相手の逆鱗を買うことになっても、やむを得ないでしょう。
不動産会社の中には、トラブル絡みの共有持分の処分を扱っている会社もありますが、特殊な分野と言えます。
著しく安い価格で持分を買取り、もう一方の共有者が居住中なら家賃を請求したり、或いは高額で持分の買取りを打診したりしてきます。
突然見ず知らずの第三者が自宅の共有者になること自体、相手方には大きな不安と不快を与えてしまいます。
共有者が一緒に売るのが鉄則
共有持分の単独処分は、単に物件全体の適正価格に持分を掛け算した金額で売れる訳がなく、経済合理性に欠ける行為です。
余程の事情がない限り、自宅は100％の所有権、つまりご夫婦の持分を纏めて一緒に処分しましょう。
なお、ご夫婦が自宅売却に合意されているのなら、この場合は離婚条件の確定前に処分しても、何ら問題ありません。
売却代金から住宅ローンの残債の一括返済や売却費用を引算して、残ったお金を折半でそれぞれが収受すれば完了です。
離婚に伴う不動産売却の無料相談を承ります
不動産や自宅を売却される理由は人それぞれで、離婚や相続のように本意ではない出来事や想定外の事情によって売却される方も、特に珍しいことではありません。
中でも離婚の場合は、財産分与等の対応等に慣れている方はまずおらず、不安や悩みを感じてしまうのが当然かと存じます。
やまゆりエステートでは、こうした離婚に関わるお困りごとやお悩みに、コンサルティング型の不動産会社という立場で無料相談を承っています。
不動産の処分に限らず、離婚全般のことをご相談いただけますので、一人で悩まずにお気軽にお問い合わせください。
ご負担いただく費用は実際に不動産を売却した時の仲介手数料だけで、しつこい迷惑な営業も一切していません。
弁護士さんや税理士さんより敷居の低い相談相手として、安心して何でもお話をお聞かせいただければ幸いです。