売却査定が高額の不動産会社は優秀？騙される前に横浜市の不動産会社やまゆりエステートがコラムで解説
2023.12.18
やまゆりエステート株式会社の桑島順一です。
もしご自宅や実家などの不動産の売却しようと思ったら、貴方は何から始めますか？
・ご家族やご親族に売却することを相談したり、あらかじめ了解を得ておく。
・売却後の住み替え先の候補や、売却資金の使い方を検討しておく。
などなど多くのポイントがあると思いますが、大多数の方にとっての関心事は、いくらで売れるのか？という価格のことにまずは集約されるでしょう。
売却可能な価格を調べるために、インターネットなどで不動産会社や一括査定サイトを選び査定を申し込むと、程なくして査定書が無料で送られてきます。
ただ、このような価格査定の扱いや位置付けを誤解してしまうと、思いがけない面倒な展開が待っているかもしれません。
今更ですが、そもそも不動産を仲介で売却する時の価格査定とは何なのか？正しく理解いただくために、このコラムで詳しく解説いたします。
不動産の査定額は会社ごとに差が出るのは事実
言うまでもなく、個々の不動産は大量生産される工業製品と異なり、定価の設定がありません。
売却価格の査定を行う際の主な材料になるのは、周辺の物件がいついくらで売買されたとか、新築物件がいくらで分譲されて売れたという実績のデータ、つまり相場です。
一方で、これも不動産の特徴ですが、世の中にまったく同じ物件は2つとしてないので、近所の取引事例をそのまま使うことはできず、対象物件の個別状況をよく勘案して、価格を算出する必要があります。
従って、不動産の価格とは、隣の家が高く売れたからウチも・・と言うほど単純ではありません。
ですから、査定においては不動産会社の考え方によって、同じデータを踏まえて算定するとしても、各社のさじ加減の違いで査定額が異なるのが、むしろ普通です。
通常なら査定額は狭い範囲に収まる
ただ、不動産会社ごとに査定額が異なるとは言っても、極端に大きくブレることは、通常はありません。
複数の不動産会社に同時に査定を申し込むとしても、売却価格を算定する作業のプロセスは、どの不動産会社でもほとんど変わらないからです。
特に最近では、AI（人工知能）の進化に伴うシステムが開発されており、多くの不動産会社が価格査定のツールとして業務で利用しています。
こうしたAIがはじき出す価格には、物件の個別状況もある程度反映されているので、これをベースとして各社が妥当性などを精査したとしても、上にも下にも突出した査定結果になりにくいと言えます。
高額の査定額を出す不動産会社の狙い
ところが、仲介での売却を想定して複数の不動産会社から査定を取ってみると、ちょっと驚くような高額を提示してくる会社が出てくることがあります。
また、一括査定サイトの宣伝では、「不動産会社によってこんなに差が出る！」などと、不動産会社どうしを競争させることで、高額な売却が可能になると言わんばかりの宣伝文句が、たくさん見られますね。
通常の査定プロセスだけなら価格の差が出にくいのに、なぜ数百万円などの差が生じることがあるのでしょうか？
その理由を一言で言うと、嘘、つまりわざと高い価格を出してくる不動産会社がいるからです。
そんなことをして許されるの？と思われるかもしれませんが、不動産会社側としては、道義的には微妙であっても法律に抵触する問題にはなりません。
その理由を理解していただくには、まさにこのコラムのテーマである、不動産の査定の本質を、ご説明する必要があります。
不動産の査定とは何か？
例えば中古車や古本を処分したい時にディーラー等から示される査定は、その金額をもって買い取りますという、確定的なお約束です。
これらに較べて、不動産を仲介で売却する時の価格や売り方の特徴を挙げると、次のようになります。
・売出し価格の設定や売出時期は、所有者である売主様自身が決定する。
・不動産会社は適切に営業を行うものの、対象物件がいつ売れるか確約はしない。
・不動産会社は同様に、対象物件が最終的にいくらで売れるか確約はしない。
となります。
纏めると、売出し価格は売主様自身で決めると同時に売れる保証はない、ということになりますが、では不動産会社が示した査定の役割とは何なのでしょうか？
一言で言えば、仲介売却における査定額とは「売出し価格の提案」に過ぎません。
つまり、価格査定を承った不動産会社としては、本音では難しいと思っている高額な査定を示したとしても、その価格での売却を保証する必要はなく、売れなかった時に責任を問われることもないのです。
高額査定に喜ぶお客様心理に付け込む
売主様の立場から見て、ご自宅の査定額として3000万円の査定書と3500万円の査定書が届いた場合、どちらの方に魅力を感じて、売却を依頼したいと考えるでしょうか？
もしこれが、3000万円くらいが妥当な相場で、3500万円は根拠に乏しい無謀な価格だとしても、多くの売主様がまず高い方の査定に喜ばれ、話を始めてみることになると思います。
（実際に当社に価格査定をご用命いただいたお客様の動向を見ていて実感しています・・）
敢えて高額な査定を出す不動産会社の狙いは、こうして売主様から好印象を得て、あたかも優秀で良心的な会社だと誤認させることにあります。
売主様にそう思っていただければしめたもの。
営業での接触が可能となり、売却仲介のご依頼を獲得できる可能性もぐーんと高くなります。
高額の査定は鵜呑みにしないこと
実は、不動産会社から提出する査定書には、価格よりもむしろ大事なことがたくさん掲載されています。
例えば、査定額を算定した根拠や、その金額で実際にどうやって売るのかという営業方法、その不動産会社の強みや実績など。
だた、売主様が複数の不動産会社を比較される場合、このような部分をじっくり検討されている様子は、残念ながらあまり感じられません。
もし相場を外した高額の査定に飛びついて、その価格で売出してしまったらどうなるか？想像してみてください。
当然ながら余程のラッキーでもない限り、市場からは高すぎると判断されて、反響もなく売れません。
売主様は困るでしょうが、不動産会社にとっては売れないのは想定内で、市況が変わったとかあれこれ理由をつけて、間もなく値下げを提案してきます。
それでもまだ高すぎて売れなければ、再度の値下げ提案が繰り返されていきます。
売主様にとっては、最終的には何とか売却できるかもしれませんが、長い時間と手間と心労を浪費した挙句に、得られるものは少ない結果になってしまうことが、容易に見通せます。
こうした大失敗の売却に陥らないためには、
不動産の査定とは何かを理解いただき、売出し価格の設定を勘違いしないこと
が何より大切です！
不動産の査定なら安心のやまゆりエステートまで
横浜市の一戸建・マンション・宅地の売却をご検討の際には、当社の無料査定をご活用ください。
やまゆりエステートでは、売主様に特別のご事情がない限り、市場調査に基づいて実際に売却が可能と考えられる誠実な査定額しか、ご提示しておりません。
もちろん、1社だけの査定では不安と仰るなら、複数の不動産会社に申込み、提案内容を比較検討いただいて結構です。
その際は、上記の通り、査定額のみで判断するのではなく、提案された価格で現実的に売れるのか？を見極めることが非常に重要です。
当社では、不動産売却に当たって独自の強力な営業戦略を構築し、実践しておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。